안녕하세요 스페이스 크리에이터 제로투텐입니다.
오피스텔 계약한 직장인이 내야 할지 말아야 할지 고민하는 일반 임대사업자! 결론적으로는 내셔도 됩니다.사실 저는 작년에 계약한 오피스텔의 일반 임대사업자를 내지 않았습니다.하지만 부동산 정책, 시황을 보고 제 상황을 면밀히 분석해보니 하루빨리 내놓아야 했습니다.그 이유는 1. 사업자 대출을 통한 DSR 리스크 방어 2. 업무용 or 주거용 선택 가능성 확대 3. 가능한 한 많은 부동산 경험을 쌓는 크게 3가지였습니다. 하나씩 정리해보면
윤석열 당선자가 당선된 지금은 조금 대출 규제가 풀릴 것 같은 분위기인데 대선 전까지만 해도 살얼음판이었다는 건 누구나 아실 겁니다. 올해부터 대출이 2억원 초과됐을 때는 차주 단위(빛을 발한 사람) DSR 40%를 적용했는데요.
김제로의 내집마련기 [아파트담보대출, LTV, DTI, DSR, 행복재테크, 청약홈] 안녕하세요 제로투텐입니다. 오늘은 김제로의 내 집 마련기라는 콘텐츠를 새롭게 시작하는 날입니다. 김제로 blog.naver.com
DSR 개념이 어려우신 분들은 위 내용을 참고하시기 바랍니다.어쨌든 대출받기가 너무 어려워져서 DSR 규제를 받지 않는 사업자 대출 쪽으로 수요가 몰렸습니다.저도 만일의 위험에 대비해서 일반 임대사업자를 등록하고 사업자 대출이라는 하나의 대안을 만들어 놓은 것입니다.
다음으로 일반 임대 사업자는 오피스텔의 업무/주거 기능을 확실히 구분하는 역할을 합니다.
오피스텔은 기본적으로 오피스+호텔 합성어로 그 이름에서도 업무와 주거 기능이 혼재되어 있는 모습을 볼 수 있습니다.최근 부동산 규제로 인해 ‘주택 수’를 매우 민감하게 생각해야 하는 시대가 도래하면서 많은 분들이 어떻게든 주택으로 취급되지 않는 부동산을 취득하기 위해 노력했습니다.오피스텔은 기본적으로 업무, 주거 기능을 모두 가지고 있기 때문에 분양권 상태에서는 그 사용 목적이 명확하게 정해져 있지 않기 때문에 ‘주택 수’에 포함되지 않습니다.완성된 상태에서도 소유자의 의지에 따라 업무용 or 주거용으로도 사용할 수 있습니다.
일반임대사업자 등의 사업자를 내어 사용하면 주택 수에 포함되지 않는 업무용 부동산으로 취급되는 것이고, 등기를 하고 사람이 거주한다면 주택 수에 포함되는 주거용 부동산으로 취급받게 됩니다.여기서 가장 많은 경우의 수를 도출할 수 있는 것이 일반 임대사업자를 내는 경우입니다.1) 일반임대사업자를 내고 본인이 사업2) 일반임대사업자를 내고 사업자에게 임차3) 준공시점 일반임대사업자 폐업 후 주거임차의 3가지 경우로 시뮬레이션할 수 있어 보다 많은 패를 가지고 변수 대응이 가능합니다.
마지막으로 부동산은 경험입니다. 정말 운이 좋은 사람은 부동산 폭등기를 맞아 순식간에 많은 부를 얻을 수 있지만 대부분의 사람들은 서서히 부를 축적합니다. 일확천금을 원하고 공부를 많이 하지 않고 투자를 하면 성공보다 실패 확률이 높습니다.따라서 내 집 마련이든 투자든 한 건의 거래로 최대한 많은 경험을 하는 것이 앞으로 나의 성공 확률을 높여줄 것입니다.일반 임대사업자 같은 경우도 아무 생각 없이 주변 사람들이 하니까 따라할 경우는 별로 배울 게 없고 되게 쉽다고 느끼실 수 있는데요.
일반 임대사업자를 내기 위해서는 기본적인 세무지식, 4대 보험, 직장 사규, 대출 여부 등 많은 분야를 공부해야 합니다.저 역시 처음에는 안 내려고 했는데 내야겠다고 결심했더니 정말 이것저것 공부할게 너무 많아서 머리가 찢어질 것 같았어요.그래서 오늘은 제가 한 달 동안 정리한 직장인 일반 임대 사업자의 모든 것에 대해 정리하려고 합니다.직장에 다니시는 분들은 다 공감하시겠지만 겸업 금지 조항 때문에 회사에서 사업자 등록한 것을 알고 계시지 않을까요? 조마조마하실 텐데요.나도 처음에는 그런 이유로 일임사를 내지 않았는데 이제 와서 보니 왜 진작 알아보지 않았을까?라는 생각만 반복하고 있습니다.
어쨌든 다시 말씀드리면 직장인도 일반 임대사업자를 낼 수 있습니다.해당 내용은 제가 직접 국민건강보험, 국민연금공단, 근로복지공단, 국세청 국세상담센터, 관할 구청 세무서, 건설사 고객센터 등에 질문하고 답변한 내용으로 구성하였으니 참고하시기 바랍니다.걱정되는 부분을 Q&A 형식으로 정리해보면어쨌든 다시 말씀드리면 직장인도 일반 임대사업자를 낼 수 있습니다.해당 내용은 제가 직접 국민건강보험, 국민연금공단, 근로복지공단, 국세청 국세상담센터, 관할 구청 세무서, 건설사 고객센터 등에 질문하고 답변한 내용으로 구성하였으니 참고하시기 바랍니다.걱정되는 부분을 Q&A 형식으로 정리해보면1. 직장에 다니는 직장 근로자가 오피스텔 일반 임대 사업자 등록 후, 부가 가치세 환급을 받았을 때는 소득세(+지방 소득세)로 계산하는 것이 아니라 부가 가치세로 계산하는 것 때문에 별도 종합 소득세 신고를 하지 않아도 되나. -> 그렇군요. 1-1. 직장에 다니는 직장 근로자가 오피스텔 일반 임대 사업자 등록 후, 부가 가치세 환급을 받았을 때, 혹 일하는 회사에 별도 통지하는 것이 있는가? 없습니다. 2. 직장에 다니는 직장 근로자가 오피스텔 일반 임대 사업자 등록 후 소득이 발생한다고 했을 때 직장에서 처리되는 소득세는 다른 건이여서 회사에서는 해당 사실을 조회하지 못하고 개인이 5월 종합 소득세 신고 때에 자진 신고 후 처리하면 좋은가?-> 그렇습니다.3. 직장에 다니는 직장 근로자가 오피스텔 일반 임대 사업자 등록 후 소득이 발생하지 않다면 종합 소득세 신고 때에 별도 신고를 안 해도 되는가?만약 신고를 했다고 해도 조회되는 소득이 없어 종합 소득세 종합 소득액(과세 표준)에는 별도로 들어오지 않는지.-> 그렇습니다. 4. 직장에 다니는 근로자 종합 소득세 신고 내역을 회사에서 조회 할 수 있을까?없습니다. 5. 직장에 다니는 회사원이 오피스텔 일반 임대 사업자를 낸 상태이면 준공 시점에 임차인을 받지 않고 사업자 본인이 업종 추가하고 매출을 올리고 사업장을 영위하려는 경우 문제의 소지가 있는가? (*사업자 본인의 주민 등록은 따로 다른 곳이 되고 있다는 전제 아래)→ 과세 사업만으로 업종 추가하면 가능하다. 6. 부가 가치세 환급을 받은 뒤 건축물 준공 후 10년 동안 일반 임대 사업자를 유지해야 하는데, 환급을 받은 부가 가치세를 내뿜지 않는가.-> 그렇습니다. 6-1. 만약 10년을 유지하지 않고 폐업한 경우 과태료/가산세 등의 불이익은 없다, 부가 가치세만 내면 될까?-> 그렇군요. 오히려 건축물 준공 후 일반 임대 사업자를 10년간 유지하다고 말할 때, 부가 가치 세분에 감가를 적용하고 상각된 금액을 제외한 부가 가치세만 환급하면 좋아요.(간주 공급).이달 중에 오피스텔 일반 임대 사업자 등록할 경우 이전에 일반 임대 사업자를 등록할 수 없이 개인에게 발행된 세금 계산서를 취소하고 일반 임대 사업자에게 다시 세금 계산서 발행이 가능한가? ->세금 계산서의 수정 발행할 수 없습니다.이달 중에 오피스텔 일반 임대 사업자 등록되면 이후 오피스텔 중도금 대출 실행 날 1차 20XX.XX.XX~6차 20XX.XX.XX중 과세되는 부가 가치세는 일반 임대 사업자에게 세금 계산서 발급되는가.건설 회사: 그렇습니다. 건설 회사의 담당자의 메일에 사업자 등록 후(합동 수, 이름, 이메일 주소) 보내세요.->세무서:추가로 부가 가치세 환급도 기수에 맞추어 환불이 됩니다. 9. 지난해 말 분양 및 계약한 오피스텔의 일반 임대 사업자를 2022년 1월 20일까지 등록할 수 없이 이달 안으로 등재하려는 경우에 계약금만큼 부가 가치세 환급을 받을 수 있는 방법이 있는가.(개업일은 2026.03월로 가정 하)-> 없습니다.#회사원 일임사#회사원 투 잡#겸직#겸직 금지#이중 취직#일임사#일반 임대 사업자#DSR#대출 규제#4대 보험 중 건강 보험 공단#국민 연금 공단#근로 복지 공단 중 고용 보험. 산재 보험#부가 가치세#오피스텔#업무용 부동산#주거용 부동산. 주택]포함#상업용 부동산#오피스텔 일임사