Part 1. 2022년 주택시장 진단 및 2023년 전망

1. 2022년 주택시장 진단 및 2023년 전망

부동산 가격은 2022년 하반기 이후 하락세로 전환,
경착륙은 사회적 문제가 된다

2022년 연간 주택 판매 가격은 1.8% 하락했습니다.

최근 2년간 아파트 매매가격 대폭 상승(2020년 8.3%, 2021년 15.0%)

2022년부터는 하락세로 접어들었다.

수도권(-2.7%)이 5대 광역권(-2.2%)보다 큰 하락 폭을 기록했고,

수도권 5개 지역 중에서는 대구(-5.2%)와 대전(-4.4%)이 가장 큰 폭으로 하락했다.

매매시장의 하락과 동시에 전세가격도 하락하였고,
가속화된 월세 전환

거래시장이 위축되면서 전세가격도 위축됐다.

2022년 전세가 2.5% 하락,

수도권의 지가하락은 비수도권보다 빠르게 진행되고 있다.

전세시장의 가장 큰 특징은

월세 전환이 가속화되고 있다는 것이다.

특히 단독주택이나 빌라와 같이 아파트가 아닌 경우

월 임대료의 몫은 거의 60 %입니다.

경기 침체로 미국 사전 판매가 지연되어,
공공부문은 매각 시기 조정 가능성 높아

한편 정부는 대통령 내에서 270만 유닛을 인도하는 목표를 세웠다.

공급 부족이 주요 요인으로 파악되면서

공급 부족 문제를 해결하기 위해 앞으로 경기가 악화되더라도

지속적인 공급이 필요하다는 징후가 많기 때문입니다.

. 그러나 국가 공급

향후 주택시장 상황에 따라 조정될 가능성이 크다.

사업 추진은 계속된다

경제가 전반적으로 불황일 때

시간 조정이 불가피하기 때문이다.

급격한 규제완화로
긍정적인 수요 회복, 둔화 예상

윤석열 정부 출범 후

부동산 규제완화 대책을 지속적으로 시행하고 있으며,

완화 속도도 상당히 빠릅니다.

최근 집값 하락으로 주택시장 경착륙 우려

라는 점을 감안하면

규제완화 추세는 당분간 계속될 것으로 보인다.

2. 주택시장 후퇴율 가능성 확인

경착륙과 후발의 기로에 선 주택시장

최근에는 미디어 및 소셜 미디어 등에 중점을 둡니다.

특정 아파트의 가격이 하락했을 때,

주택시장 급락 우려가 확산되고 있다.

그러나 특정 콤플렉스

전체 주택 시장을 대표하는 것으로 받아들여서는 안 됩니다.

시장 상황을 좀 더 냉정하게 이해할 필요가 있다.

당분간 주택시장 조정 불가피
거부 가능성은 제한적

매수심리 위축으로 집값 조정 국면

당분간 계속될 전망입니다.

그러나 국내 주택담보대출의 채무불이행 위험은 구조적으로 높지 않고,

부동산 가격 급락으로 이어지지 않을 듯

2019년에는 집값이 폭등하면서 금융 규제가 강화됐다.

현재 한국의 평균 가계 LTV는 38.7%(2022년 1분기 기준)입니다.

낮은 수준으로 유지됩니다.

그 결과 최근 금리 상승과 차입금 부담

이는 주택 시장의 급격한 판매 증가로 이어집니다.

악순환이 발생할 확률은 낮은 것으로 판단

삼. 주택시장의 7대 문제

1) 역대 최악의 트레이딩 절벽

2021년 이후에도 거래량이 지속적으로 감소함에 따라
2022년 최악의 거래절벽

2) 주택시장 변화의 관건, 금리 변화

금리의 단기 상승은 투자 수요를 압박할 뿐만 아니라
실제 수요 감소로 이어지는 상황

이 금리 인상은 2021년 0.5%에서 인상될 것으로 예상됩니다.

18개월 만에 3.5%로 가파르게 상승했습니다.

신규대출 기준 2022년 12월 주택담보대출 금리는 4.63%입니다.

2020년 8월 이후 급증(2.39%)

이자상환부담도 크게 늘었다.

수도권에서 아파트 구입
30~40대 가계의 이자상환부담 증가

2019년부터 2022년 11월까지

수도권 주택 구매자의 54%가 30~40대,

서울의 경우 60%에 달했다.

대출금리가 정점을 찍던 2022년 10월 모기지금리는 4.82%였다.

무담보 대출의 일반 금리는 7.22%까지 올랐다.

대출금리가 바닥에 가까웠던 2020년 8월 모기지 금리는 2.39%,

무담보 대출의 일반 금리가 2.86%였던 점을 감안하면,

불과 2년 사이에 이자 부담이 2배 이상 늘어났다.

3) 공동주택에 대한 재산세 부담 경감

세금 감면을 통해
다가구 소유 주택 매각 압력
약화될 것으로 예상

현재 주택시장은 약세장입니다.

이러한 조치로 인해 아파트 건물은 즉시 주택을 구입하고 있습니다.

부동산 가격은 안정되기 어려울 수 있습니다.

하지만 모든 주택 소유자의 재산세 부담이 완화되면서,

보유 자산 매도 압력은 다음과 같이 다소 완화될 것입니다.

이는 집값 하락 압력을 완화시킬 것이다.

4) 주택 리모델링 가속화

전환 규제 완화로
과거 예상보다 빠른 사업 전개

2018년 재건축 안전진단 규정이 강화되면서

안전점검 합격 건수는 연평균 48건에서 전국 5건으로 줄었다.

이번 규제완화로

재건축 사업의 속도는 크게 빨라질 것으로 예상된다.

고령화 계획도시의 보전 및 육성을 위한 특별법
(제1신특별시법)

2월 7일 리모델링 규제 완화 이후

「시대계획도시의 보전과 지원에 관한 특별법」이 공포되었다.

대상은 20년 동안 100만 평방피트 이상의 주택 개발 프로젝트를 완료한 지역입니다.

1.” 이라고 쓰여 있습니다. 새로운 특별 도시법”.

5) 청약수요 감소 및 미분양 증가

최근 주택시장이 위축되면서 구독 수요가 감소함에 따라

2022년 미분양 수도권 외 지역에서는 빠르게 증가하고 있다.

2022년 12월 현재 미분양 총수는 약 68,000세대이며,

과거 교통체증에 비하면 심하지 않다

가파르게 상승합니다.

6) 전세 및 역전세 가능

대출금리 상승에 따른 월세전환율 증가

2022년 하반기 기준 전세자금대출 금리가 6%에 도달하면

전세 수요가 급격히 감소한 반면,

요금 인상 이후 월세 선호도가 높아졌다.

최근 금리 상승과 월세 환산 증가

렌트카 시장의 주 수요층인 젊은 층과 신혼부부,

그리고 저소득 노인가구 등 주거취약계층에 집중하여

주택 비용으로 이어질 수 있습니다

전세신발 확대, 소매가 하락으로 반품 문제

최근 부동산 가격이 하락하면서

보증금이 매매가를 초과하는 경우

이로 인해 “캔 전세”로 알려진 상황이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

실제 전세사고 급증으로 2022년 주택도시가 보증업체 인수

위조 방지 보증금 환불 보증 금액

전년 대비 4,000억 원 이상 증가한 9,241억 원에 이르렀습니다.